Продажа квартиры без НДФЛ: сроки владения
Что такое минимальный срок владения
Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ. Но если недвижимость была в собственности дольше минимального срока владения, налог не начисляется, а декларацию подавать не нужно. Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в ЕГРН (Росреестр) — в том числе для квартир, купленных в новостройке по договору купли-продажи.
Возможных срока два: общий — 5 лет и сокращённый — 3 года. Какой из них применяется, зависит от того, как именно и какая квартира была получена. Идея «сделать 3 года для всех» обсуждалась, но в общем виде не действует — ориентируйтесь на правило 3/5 лет.
Когда достаточно 3 лет
Трёхлетний минимальный срок владения применяется, если выполняется хотя бы одно из условий:
- продаваемая квартира — единственное жильё продавца;
- квартира получена в наследство;
- квартира подарена близким родственником (супруг, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, родные братья и сёстры);
- квартира приватизирована;
- квартира получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
Во всех остальных случаях — например, при продаже второй или инвестиционной квартиры — действует общий срок 5 лет.
Единственное жильё: важный нюанс
Жильё считается единственным, если на дату сделки в собственности продавца нет других жилых объектов (учитывается и совместная собственность супругов). Есть удобное исключение: если вы купили новую квартиру, а прежнюю продаёте в течение 90 дней после этого, прежняя всё равно считается единственным жильём. Это позволяет спокойно переехать, не дожидаясь 5-летнего срока.
Как уменьшить налог, если продаёте раньше срока
Если минимальный срок ещё не истёк, налог придётся начислить, но сумму можно законно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный вычет — фиксированная сумма 1 000 000 ₽, которую вычитают из цены продажи. Подходит, когда документов о расходах нет (например, при продаже наследства или подарка).
- Фактические расходы на покупку — доход уменьшается на подтверждённую документами сумму, за которую вы ранее приобрели эту квартиру. Обычно выгоднее, если квартира покупалась недавно.
Важно: при продаже раньше срока декларацию нужно подать в любом случае — даже если после вычета налога к уплате не осталось.
Где посмотреть нормы закона
Мы намеренно не пересказываем здесь все статьи кодекса — перечень норм, регулирующих сделки с недвижимостью, собран в отдельном справочном материале: законы о недвижимости. Эта статья — о практической стороне: когда и как продать квартиру без НДФЛ.
Покупаете новую квартиру?
Срок владения начинается с даты регистрации права в ЕГРН, поэтому чем раньше оформлена собственность — тем ближе момент, когда квартиру можно будет продать без налога. В «Уют-Сити» (Берёзовский, ГК «Арсенал») продаются готовые квартиры по договору купли-продажи, право регистрируется сразу. Подобрать вариант удобно в каталоге квартир или через интерактивный выбор.
Частые вопросы
Через сколько лет можно продать квартиру без налога?
По общему правилу — после 5 лет владения. Срок сокращается до 3 лет, если это единственное жильё, а также если квартира получена в наследство, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору ренты.
С какого момента считается срок владения квартирой?
С даты регистрации права собственности в ЕГРН (Росреестр), в том числе для квартир, купленных в новостройке по договору купли-продажи.
Что считается единственным жильём?
Жильё, которое на дату сделки — единственный жилой объект в собственности продавца (учитывается и совместная собственность супругов). Покупка новой квартиры в течение 90 дней до продажи прежней не лишает прежнюю статуса единственного жилья.
Как уменьшить налог, если продаю квартиру раньше срока?
Можно применить имущественный вычет 1 000 000 ₽ либо уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Декларацию подают в любом случае, даже если налога к уплате не осталось.
Нужно ли подавать декларацию, если минимальный срок владения истёк?
Нет. Если минимальный срок соблюдён, платить НДФЛ и подавать декларацию не требуется.
Читайте также
