Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры
Любая недвижимость имеет две стоимости: рыночную и кадастровую. Одна нужна для продажи и покупки, другая для расчета налогов. В этой статье обсудим от чего они зависят, как оцениваются и на что влияют.
Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет
Цена, по которой покупают и продают недвижимость, называется рыночной стоимостью. Она указывается в объявления о продаже и договорах купли-продажи.
Такие факторы как город, район, инфраструктура, качество отделки, этаж, возраст дома, вид из окон и даже соседи влияют на рыночную стоимость. Также на нее влияет ситуация на рынке недвижимости и в экономике. У двух идентичных квартир в одном доме она может быть разной.
Часто рыночную оценку недвижимости определяет не только риэлтор или продавец, но и оценщик, например, когда необходимо заключение для банка, который выдает ипотеку.
Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет
Кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Она используется для расчета налога на имущество, дарение и на доход при продаже. Рыночная и кадастровая стоимость могут не совпадать как в большую, так и в меньшую сторону.
Эта стоимость рассчитается без привлечения третьих лиц и осмотра квартиры. В расчет берется город, район, площадь и возраст дома. Такие моменты как ремонт, вид из окон и прочее – в расчет не идут. Если сравнить две квартиры с одинаковой планировкой в одном доме, но с разным ремонтом – стоимость у них будет одинаковая. Даже если в одной квартире черновая отделка, а в другой дизайнерский ремонт.
Перерасчет кадастровой стоимости жилья происходит раз в 3-5 лет. Если такой расчет оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше. Как правило кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке ЕГРН при оформлении права собственности также можно оформить запрос на сайте Росреестра либо найти на публичной кадастровой карте свое жилье.
На что влияет кадастровая стоимость квартиры
Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются следующие основные налоги:
- Налог на имущество, оплачивается ежегодно, составляет до 0,3% стоимости квартиры.
- Налог на дарение, ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники.
- Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.
Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью
Если собственник считает, что при оценке была допущена ошибка, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.
Если ошибка очевидна, например, неверно указана площадь квартиры – нужно обратиться в МФЦ и подать обращение, к которому приложить документы на квартиру и пояснение о причинах несогласия.
Если ошибка не очевидна, но собственник не согласен с указанной стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.
В комиссию при Росреестре обращаются компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд. При обращении в суд могут потребоваться услуги юриста.
Для суда нужно подготовить следующие документы, их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции:
- выписку о кадастровой стоимости;
- выписку из ЕГРН;
- договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство;
- отчет от независимого оценщика.
Читайте также
